شاه‌صاحبي در گفتگوي تفصيلي با باشگاه خبرنگاران بررسي كرد

سرقفلی اماکن تجاری بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 1376

سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید.

به گزارش خبرنگار حقوقي قضايي باشگاه خبرنگاران، موضوع عقد اجاره و سرقفلی اماکن تجاری یکی از رایج ترین اموری است که درقوانین و نظام حقوقی کشورمان جایگاه ویژه ای داشته و دارد و درحال‌حاضر نیز بدلیل بروز اختلافات و تنازعات در روابط مالکین ومستاجرین بخش بزرگی از پرونده‌های حقوقی مطرح در مراجع قضائی را شامل می‌شود و نظر به دگرگونی‌های حاصل در جامعه و حاکمیت قوانین اسلامی بر امور ، پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران ، تجدید نظر در قانون مالک ومستاجر مصوب سال 56 نیز همچون بسیاری از مقررات اجتناب ناپذیر بود که درچند مرحله اصلاح و  مورد ترمیم قرار گرفت تا اینکه سرانجام در سال 1376 قانون مالک و مستاجر جدید تصویب و لازم الاجراء شد که مهترین این تغییرات ، سرقفلی اماکن تجاری و روابط حقوقی موجرین و مستاجرین این نوع اماکن است."سيد علي شاه صاحبي" وکيل پايه يک دادگستري، در اين زمينه به باشگاه خبرنگاران پاسخ داد.

*باشگاه خبرنگاران : تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست ؟ 

شاه صاحبی : سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می‌گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند ولی حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید درنتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می‌آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می‌گویند و یکی از مهمترين مسایلی که می‌بایست در عقد اجاره  به آن توجه كرد آن است که روابط موجر و مستاجر  بر ‌اساس كدام قانون و تحت چه‌ ‌شرايطي تنظيم مي‌شود .

باشگاه خبرنگاران :  اگر طرفين قرارداد  بخواهند روابط ‌استيجاري خود را تحت‌ ‌قانون سال 1376 منعقد کنند چه نكاتي را باید در اجاره نامه رعايت كنند ؟

شاه صاحبی :  مطابق ماده 2 این قانون ، قراردادهای عادی اجاره برای این که مشمول مقررات این قانون قرار گیرد باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی شود.  
 مهترین نکته آن امضاء اجاره نامه توسط دو نفر شاهد است لیکن ‌اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال 1376 باشد ولي طرفين، ‌قراردادشان را بعد از زمان لازم ‌الاجرا شدن اين قانون مثلا 1378 تمديد كرده‌‌ ‌باشند قراردادشان مشمول قانون سال 76 نخواهد ‌بود و روابطشان بر مبناي قانون سال1356 ‌ ‌تنظيم خواهد شد و مطابق اين قانون با آنها رفتار مي‌شود.  
 
باشگاه خبرنگاران :  آيا كساني‌ ‌كه روابطشان را بر مبناي قانون سال 1376 تنظيم مي‌كنند حق سرقفلي به آنها ‌تعلق مي‌‌گيرد؟‌  
   
شاه صاحبی :  هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و پس از انقضاء مدت اجاره و تخليه عین مستاجره ، می‌بایست حق سرقفلي مستاجر را به نرخ و قيمت ‌ روز پرداخت كند اما اگر براي اين امر‌ ‌ بين طرفين توافقی وجود نداشته باشد دادگاه با تعيين كارشناس، قيمت عادله روز را‌ ‌تعيين مي‌كند و كارشناس نيز براي تعيين قيمت عادله، مكان تجاري و نحوه استفاده از آن‌ ‌و موقعيت ‌ملك و ... را در نظر مي‌گيرد و البته چنانچه هر يك از طرفين نسبت به نظر کارشناس اعتراض ‌داشته باشند ، مي‌توانند از دادگاه تقاضاي ارجاع امر به هيات سه نفره از كارشناسان‌ را نمایند .  
    
باشگاه خبرنگاران : اگر مالك هنگام اجاره مبلغ سرقفلي را نگرفته باشد اما مستاجر مغازه‌ ‌را با سرقفلي به ديگري ‌واگذار كند ، چطور ؟‌  
     
شاه صاحبی :  چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد‌ ‌ولي مستاجر با دريافت سرقفلي مغازه را به ديگري ‌اجاره دهد پس از پايان مدت اجاره‌، ‌مستاجر دوم حق مطالبه سرقفلي را از مالك ندارد و  با پايان مدت ‌اجاره مكلف است مغازه‌ ‌را تخليه كند و اگر مدعي حقي است باید به كسي كه ملك را از او اجاره كرده، ‌رجوع ‌كند.  
     
 باشگاه خبر نگاران : اگر مستاجر حق انتقال به غير نداشته باشد مي‌تواند مالك را ملزم به‌ ‌انتقال مغازه به ‌مستاجر ديگري كند؟‌  
     
 شاه صاحبی : چنانچه مستاجر حق انتقال به غير را‌ ‌نداشته باشد با پرداخت سرقفلي به مالك باز هم حق ‌انتقال به غير نداشته و پس از‌ ‌پايان مدت اجاره مكلف به تخليه مغازه است و در اين فرض كه سرقفلي به مالك پرداخته‌ ‌مالك بايد هنگام تخليه به نرخ عادله روز به وي سرقفلي بدهد.‌


 باشگاه خبرنگاران :  ‌آيا حق كسب و‌ ‌پيشه به مستاجري كه مطابق قانون سال 76 قرارداد اجاره تنظيم كرده، تعلق ‌مي‌‌‌گيرد؟‌  
     
 شاه صاحبی : اصولا برابر قانون سال 76 اصل بر آن است كه حق كسب و پيشه وجود‌‌ ‌نداشته باشد مگر آن ‌كه:  
     
1-ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه ملك مورد اجاره در‌ ‌تصرف مستاجر است مالك حق افزايش ‌اجاره بها و تخليه ملك را ندارد و متعهد شود هر‌ ‌ساله ملك را به همان مبلغ به او واگذار كند در اين ‌صورت مستاجر مي‌تواند براي اسقاط‌ ‌حق خود مبلغي را به عنوان سرقفلي از مالك يا مستاجر ديگر ‌دريافت كند.  
     
2-در ضمن عقد‌ ‌اجاره شرط شود كه مالك، ملك را به غير مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به ‌اجاره‌ ‌متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند مستاجر مي‌تواند براي اسقاط حق خود و يا تخليه‌ ‌محل، ‌مبلغي را به عنوان سرقفلي مطالبه و دريافت كند.  
     
 باشگاه خبرنگاران : اگر مدت اجاره تمام‌ ‌شود ولي مستاجر مبلغي به عنوان سرقفلي نپرداخته باشد آيا مي تواند ‌مبلغي به عنوان‌ ‌حق كسب و پيشه دريافت كند؟‌  
     
 شاه صاحبی : خير ،  برابر قانون سال 76 تنها در صورتي كه‌‌ ‌مستاجر مبلغي به عنوان سرقفلي به مالك ‌پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخليه از مالك‌ ‌به نرخ عادله روز از او سرقفلي را باز پس گيرد.  
     
باشگاه خبرنگاران : اگر مستاجر بدون رضايت‌ ‌مالك، عين مستاجره را به ديگري انتقال دهد و از طرفي حق انتقال ‌به غير را هم نداشته‌ ‌باشد حق سرقفلي پرداختي قابل مطالبه است يا خير؟‌  
     
شاه صاحبی : اگر مغازه بعد از لازم‌ ‌الاجرا شدن قانون سال 76 به اجاره واگذار شود و بدون رضايت موجر به ‌غير واگذار شود‌ ‌در صورت صدور حكم تخليه به علت انتقال به غير، مستاجر يا متصرف مغازه استحقاق ‌دريافت‌ ‌نصف حق سرقفلي را دارد .


انتهاي پيام/
 

پیام رسان های باشگاه خبرنگاران - پایین شرح خبر
برچسب ها: مصاحبه ، سرقفلی ، موجر ، مستاجر
اخبار پیشنهادی
تبادل نظر
نام:
ایمیل:
آدرس ایمیل خود را با فرمت مناسب وارد نمایید.
* نظر:
نظرات کاربران
انتشار یافته: ۳۲
در انتظار بررسی: ۰
Iran, Islamic Republic of
منيره
۱۱:۳۹ ۳۱ شهريور ۱۳۹۶
سلام پدرم سرقفلي مغازه خودشو داد به برادربزرگم ما بعد فوت پدرم فهميديم جواز كسب به اسم پدرم بود ايا امكانش هست اين كارو بكنه يا اينكه به صورت دست نويس داده بالايه مغازه خونه هست ملك مشا هست با مغازه ولي سرقفلي واگذار شده زن داداشم كوچيكم مهريه گذاشت اجرا عايا مي تونه كاري كنه برادر چيزي ندار فقط ارثيه پدري دار عايا حق زندگي ندار همه ارثيه رو بايد زنش بگيره ممنون ميشه جواب بدين
Iran, Islamic Republic of
منيره
۱۱:۳۹ ۳۱ شهريور ۱۳۹۶
سلام پدرم سرقفلي مغازه خودشو داد به برادربزرگم ما بعد فوت پدرم فهميديم جواز كسب به اسم پدرم بود ايا امكانش هست اين كارو بكنه يا اينكه به صورت دست نويس داده بالايه مغازه خونه هست ملك مشا هست با مغازه ولي سرقفلي واگذار شده زن داداشم كوچيكم مهريه گذاشت اجرا عايا مي تونه كاري كنه برادر چيزي ندار فقط ارثيه پدري دار عايا حق زندگي ندار همه ارثيه رو بايد زنش بگيره ممنون ميشه جواب بدين
Iran, Islamic Republic of
رضایی
۱۱:۵۰ ۲۶ شهريور ۱۳۹۶
سرقفلی به نام من است و سالها قبل خریداری شده از شهرداری مجوز تعمیرات جزیی گرفتم خلافی هم صورت نگرفته مالک به شهرداری رفته و جلوی تعمیرات را حسن کار گرفته و اکنون امکان کسب در محل نیست .چگونه میتوان تعمیرات را به پایان رساند
Iran, Islamic Republic of
کریمی رسول
۱۵:۱۸ ۲۹ مرداد ۱۳۹۶
افزایش حق الاجاره پرداختی به مالک هر3سال 30درصد می باشد یا سالانه 10درصد . وقانون آن درکجا نوشته شده است - حتما قید بفرمایید
United Arab Emirates
امیر سعدیه
۲۲:۴۱ ۱۱ مرداد ۱۳۹۶
با سلام مستاجر این جانب در سال 94 با کسب اجازه از مالک بالکن و زیرمین احداث نموده و طی صورت جلسه متعاهد شده تا تمام جرایم شهرداری از جمله کمسیون ماده صد را پرداخت نمایید تا به امروز نه جرایم را پرداخت نموده و نه هزینه نقل و انتقال شهرداری را حال اینجانب را با پاره ای مشکلات روبه رو ساخته نظر شما و راهنمایی که میتوانید بکنید را لطفا مطرح نمایید
Iran, Islamic Republic of
حامد
۱۶:۲۳ ۱۱ مرداد ۱۳۹۶
يه سوال داشتم. مالك پاساژ تجاري كه سرقفلي هم فروخته ميتواند هرسال به اجاره بها اضافه كند يا خير؟ و اگر ميتواند سالي چند درصد؟
ايا ميتواند بابت بالكن كه در مغازه هست اجاره جدا بگيرد؟
Iran, Islamic Republic of
ناشناس
۱۵:۰۹ ۲۲ تير ۱۳۹۶
اایا اگر مستاجر مغازه سر قفلی مغازه را به غیر اجاره دهد مقداری از اجاره به مالک تعلق میکیر
Iran, Islamic Republic of
بی نام
۲۲:۵۸ ۱۴ خرداد ۱۳۹۶
مالک خریدار دوباره سرقفلی می باشد. صاحب ملک آیا اجازه داره که ملک را به زیر قیمت واقعی خریدار کند. چون صاحب ملک است.
با تشکر
منتظر پاسخ می باشم.
Iran, Islamic Republic of
بی نام
۲۲:۵۸ ۱۴ خرداد ۱۳۹۶
مالک خریدار دوباره سرقفلی می باشد. صاحب ملک آیا اجازه داره که ملک را به زیر قیمت واقعی خریدار کند. چون صاحب ملک است.
با تشکر
منتظر پاسخ می باشم.
Iran, Islamic Republic of
بی نام
۲۲:۵۸ ۱۴ خرداد ۱۳۹۶
مالک خریدار دوباره سرقفلی می باشد. صاحب ملک آیا اجازه داره که ملک را به زیر قیمت واقعی خریدار کند. چون صاحب ملک است.
با تشکر
منتظر پاسخ می باشم.
Iran, Islamic Republic of
بی نام
۲۲:۵۸ ۱۴ خرداد ۱۳۹۶
مالک خریدار دوباره سرقفلی می باشد. صاحب ملک آیا اجازه داره که ملک را به زیر قیمت واقعی خریدار کند. چون صاحب ملک است.
با تشکر
منتظر پاسخ می باشم.
Iran, Islamic Republic of
محمد
۱۹:۱۸ ۲۶ فروردين ۱۳۹۶
باسلام اگرمستاجردر ملک تجاری به مدت 10سال باشد وهرسال قرداد جدید تنظیم شود ودر متن قراداد حق کسب وپیشه وسر فقلی را از خود سلب کند بازم می تواند طلب سرقفلی یا کسب پیشه کند
Iran, Islamic Republic of
محمدغضنفری
۱۷:۳۲ ۲۲ دی ۱۳۹۵
اگرمغازه ای درسال۱۳۴۵ اجاره وقید شده باشد مستاجر هیچ حقی نسبت به سرقفلی ندارد ایا اکنون متواند اذعا کند
Iran, Islamic Republic of
ناشناس
۰۳:۲۸ ۲۳ مهر ۱۳۹۵
با سلام. مغازه ای که قراردادش مال قبل از سال 76 بوده که درسال هشتاد با اذن بنده( مالک ) به شکل قولنامه بنگاهی به دیگری واگذار شده اما در پشت قولنامه قید کردم که هیچ مبلغی بابت سرقفلی و انتقال دریافت نکرده ام. سپس درسال 83 یک رسید دستی دادم که تمایل دارم ماهی دو هزار تومان اجاره سرقفلی از این پس به پدرم تحویل گردد. با این اوصاف مغازه را پس گرفتم و در سال نود هفت ملیون بابت کسب و پیشه به حساب دادگستری و حالا پس از 5 پنج سال محکوم به پرداخت شصت ملیون بابت سرقفلی شده ام. در صورت امکان راهنمایی بفرمایید. باتشکر
Iran, Islamic Republic of
ناشناس
۲۳:۳۹ ۱۳ مهر ۱۳۹۵
سلام و عرض ادب
ایا مغازه ی تجاری که بیش از سی سال است در ان فعالیت تجاری انجام میشود را اگر به بانک اجاره دهیم ایا شهرداری میتواند برای تبدیل تجاری به بانک ادعای پرداخت کسری پارکینگ مجدد کند
Iran, Islamic Republic of
ناشناس
۱۵:۱۳ ۲۲ دی ۱۳۹۴
بسیار عالی بود*************
Iran, Islamic Republic of
ناشناس
۱۳:۳۱ ۱۲ دی ۱۳۹۴
با سلام ملکی را در سال ۵۴ خریدیم با ۲ باب مغازه که در اجاره غیر بود ، مستاجرین ملک را طی قرارداد رسمی ۵ ساله وکالتی از ۲ مالک قبل در سال ۵۲ اجاره کرده بودن و سال ۵۳ مالک شخص دیگری می شود و سال ۵۴ اینجانب طی قرداد شفایی مالک سال ۵۳ قرار شد ملک را تخلیه کند و به اینجانب تحویل دهد که اجل مهلتش نداد ، حال این ۲ نفر به هیچ صراطی مستقیم نیستند و ارقام نجومی پیشنهاد می کنند و ملک سال ۳۵ ساخته شده و در حال خراب شدن هست و برای ساکنین خطر جانی دارد ، حال با توجه به اینکه تازه متوجه شدیم که اینها قراردای ۵ ساله داشته اند و کمیسیون ماده صد حکم بر تعطیلی مغازه ها داده و از سال ٨۷ توسط شهرداری اونجا تعطیل شده و طی ایام تصرف انها هم تغییر شغل داشته اند و هم انتقال به غیر ، اوضاع ما از دست این قوم که هیچ گونه زبان فهم نمی کنند چگونه هست با تشکر
Iran, Islamic Republic of
ناشناس
۰۲:۳۵ ۱۰ دی ۱۳۹۴
اگر کسی قرارداد اجاره ننوشته باشه ولی از 1350 تا الان هر سال نه به مالک بلکه به شریک یکی از سرقفلدار ها به اندازه حق مالکیتی که در سال به مالک میدن اجاره بده و رسید بگیره چه حق حقوقی بهش تعلق میگیره با سپاس فراوان
Iran, Islamic Republic of
ناشناس
۱۲:۱۶ ۱۲ آبان ۱۳۹۴
باسلام اگرکسی دوازده سال ازسال 82تا کنون مغازه ای رااجاره کرده باشد فقط اجاره خالی وسالانه اجاره بها افرایش یافته باشد ومغازه را رونق داده باشد اکنون برسربهای اجاره بامالک مشکل داشته باشند مستاجر باید چکارکندوازچه حقی برخوردار است
Iran, Islamic Republic of
نرگس عمويي
۰۲:۳۵ ۱۰ شهريور ۱۳۹۴
آيا حق سرقفلي فقط متعلق به اجارست؟
Iran, Islamic Republic of
فرزانه
۱۳:۲۳ ۰۶ شهريور ۱۳۹۴
سلام.مغازه ۲۱متری سال۸۱قولنامه شده باعنوان سرقفلی امانه برای اجاره بلکه باعنوان خریدفضای داخل مغازه ای مغازه درطرح شهرداری میباشدمالک مغازه اکنون زمین به فاصله یک متردرپشت راساختو سازنموده ومتری دومیلیو بابت زمین مغازه که عقب نشینی است گرفته.سه کارشناس مبلغ ۳۰۰میلیون براوردکرده اندامارییس املاک تنها۹۰میلیون بابت حق کسب وپیشه درصندوق دادگستری ریخته.مااعتراض کرده ایم.میخواستم بدونم پس پول تجاری وسرقفلی وتکلیف پول سال۸۱ماچی میشه.ممنون.
Iran, Islamic Republic of
فرزانه
۱۳:۲۲ ۰۶ شهريور ۱۳۹۴
سلام.مغازه ۲۱متری سال۸۱قولنامه شده باعنوان سرقفلی امانه برای اجاره بلکه باعنوان خریدفضای داخل مغازه ای مغازه درطرح شهرداری میباشدمالک مغازه اکنون زمین به فاصله یک متردرپشت راساختو سازنموده ومتری دومیلیو بابت زمین مغازه که عقب نشینی است گرفته.سه کارشناس مبلغ ۳۰۰میلیون براوردکرده اندامارییس املاک تنها۹۰میلیون بابت حق کسب وپیشه درصندوق دادگستری ریخته.مااعتراض کرده ایم.میخواستم بدونم پس پول تجاری وسرقفلی وتکلیف پول سال۸۱ماچی میشه.ممنون.
Iran, Islamic Republic of
محسن دلارام
۱۶:۴۶ ۱۳ مرداد ۱۳۹۴
با سلام
آیا عدم پرداخت اجاره سالانه از طرف مستاجر (سرقفل گیرنده) در قانون سرقفل در مبایعه نامه ایراد بوجود میاورد؟
مبلغ اجاره چگونه تعیین میشود؟
با تشکر و امتنان
Iran, Islamic Republic of
محمد مرادی
۲۰:۰۴ ۲۰ خرداد ۱۳۹۴
5سال است مستاجر مغازه ای هستم ایا حق کسب بمن تعلق میگیرد؟
Iran, Islamic Republic of
احسان علي ابادي
۰۶:۱۷ ۰۷ خرداد ۱۳۹۴
با سلام در حال حاضر در شرف انجام خريد سرقفلي مغازه هستيم مالك مدعي اجاره بهاي غير معقول شده و غير از ان خواهان اصافه شدن ٥٠درصد در طي سه سال مي باشد . ايا مي تواند در سند اين اجاره وشرايط انرا قيد كند ويا اگر ما در حتل حاضر تحت فشار اين توافق را امضا كنيم در اينده مي توانيم در خواست تجديد نظر داشته باشيم ممنون
Iran, Islamic Republic of
ابراهیم
۱۰:۴۷ ۱۶ ارديبهشت ۱۳۹۴
با سلام اگر مالک نامعلوم باشد اجاره راباید به چه حسابی واریز کنیم؟
Iran, Islamic Republic of
ناشناس
۱۵:۲۹ ۱۴ ارديبهشت ۱۳۹۴
بسیار مفید.ممنون
Iran, Islamic Republic of
محمدرضا
۱۲:۵۴ ۰۶ ارديبهشت ۱۳۹۴
بسیار عالی،سوال اینکه مستاجر بعد از چند سال میتواند ادعای حق کسب وپیشه داشته باشد؟اگر سه سال قرارداد جدیدی منعقد نگردد مستاجر میتواند درخواست حق کسب نماید؟
Iran, Islamic Republic of
هادی
۱۲:۳۹ ۲۶ آذر ۱۳۹۳
میخاستم بدونم تو نقل وانتقال بین مالک و مستاجر مالک چند درصد از فروش مغازه را میتواند در خواست کند تا رضایت دهد
Iran, Islamic Republic of
ali
۲۱:۲۱ ۰۱ خرداد ۱۳۹۳
عالی بود
Iran, Islamic Republic of
یونس
۱۸:۰۲ ۲۰ فروردين ۱۳۹۳
آقا واقعا ممنون.
Iran, Islamic Republic of
جواد نصرتی
۲۰:۴۹ ۱۴ دی ۱۳۹۲
آیا ملکی را که اوقاف بصورت سرقفلی واگذار
کرده وسالانه مبلغی را به عنوان اجاره از صاحب سرقفلی می گیرد میتواند 20 برابر کند. قبلا به تدریج هر 3 سال افزایش یافته.
با تشکر